3月房企境外发债热情回落

【编者按】土地储备方面，2018年弘阳地产新增了31幅地块，共取得土地面积184万平方米，截至2018年底，弘阳拥有1308万平方米土地储备，其中江苏地区、长三角(除江苏)、全国其它重点城市的土地占比分别约为70.4%、14.4%、15.1%。

高速扩张之下，弘阳地产对资金的渴求不断增加。据弘阳地产2018年年报显示，截至2018年12月31日，公司支销的融资成本约为人民币15.48亿元，较去年同期人民币8.3亿元增加86.3%。

其行政开支也在走高。数据显示，2018年，弘阳地产行政费用达6.86亿元，同比上涨125%，行政费用率达4.97%，相比2016年提升了2.37个百分点。同时，公司现金及现金等价物约62.33亿元，并不能全面覆盖82.34亿元的短期负债，显示出公司在短期偿债上仍存压力。

面对融资成本、行政开支等成本的不断侵蚀，弘阳地产一向引以为傲的高毛利率也出现了下滑。弘阳地产招股书曾披露，2015年、2016年及2017年其毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%，然而，2018年其毛利率下降至31.2%，净利润率也由2017年的19.5%下降至14.3%。

值得一提的是，在快速扩张中，弘阳地产的净负债率反而由2017年的87.7%降至68.3%。对此，有港股内地房企分析人士向蓝鲸房产指出，这与其对外合作战略不无关系。

“在宏观政策和市场环境的叠加作用下，去年以来，规模房企之间合作操盘的案例显著增长，合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险，还可以有效整合项目资源。在此情况下，合作开发、分摊利润也令不少港股内地房企呈现销售规模增长高于净利润增长的趋势。”上述分析人士称。

值得一提的是，通过合作开发的模式，弘阳地产虽然实现了快速扩张，然而其权益占比却较低。据媒体报道，2019年弘阳地产销售目标600亿元，权益占比却仅有50%左右。

克而瑞的一份研究报告中指出，“在弘阳地产规模快速扩张的过程中，大量的合作开发虽然起到了强有力的作用，但是合作开发毕竟是把双刃剑，未来，弘阳还需要进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益占比。”

财务表现与房企发债利率密不可分，只有财务表现强劲，才有可能获得低利率。而弘阳地产高息发债的情况，绝不只是个案。近两年来，随着房地产行业集中度不断提升，越来越多中小房企不惜举债扩张，然而，急速狂奔之下，风险势必有所升高，这是自然定律。房企究竟应该如何做好每一笔“账”的平衡?是门不小的学问。

本文源自蓝鲸房产