大幅度扭亏为盈，复星旅文的价值观察

【编者按】（二）棠岸项目创收模式创新

复星旅文的旅游地产销售及建造服务业务，该业务包括度假村和旅游目的地的旅游地产销售及建造服务，之前提到，该公司的度假村业务主要采取稳健现金回流的创收机制，因此在该项目上收入占比就非常小。

2018年旅游目的地的旅游地产销售及建造服务业务贡献收入33.93亿元，主要为棠岸项目期间将764套公寓转让予客户带来的创收。棠岸项目建立在三亚亚特兰蒂斯项目上包括1004个可售度假物业单位，包括197间别墅和807套度假公寓。该项目余下的43套公寓和197套别墅将在2019年开始转让给客户。

在上文中，我们谈到公司度假村创收的三种模式，有一种是管理合约模式，该公司成功将这种模式应用在了棠岸项目上。2018年，公司已与棠岸项目的200多个单位的业主签署了管理协议，由公司管理和提供该等单位作为游客的替代住宿选择。自2019年1月起，公司的爱必侬开始147套公寓的营运。

在这种模式下，公司拥有的资产可以快速变现成现金流，提供流动发展资金，同时还可以利用在资源上的优势通过管理合约模式，在已售资产上进行第二次创收，一方面实现了回报的提前收回，另一方面也实现了稳定的管理收益。且相比于自有资产的租金收入，管理收益利润率要高。

此外，公司也在积极扩张规模，2018年，位于云南省丽江市白沙镇的丽江项目和位于江苏省太仓市的太仓项目均在2019年一季度已经开始动工，其中Club Med预期于2020年底或2021年初开始分阶段完工，太仓项目预计于2020年底开始分阶段完工。

我们可以大致测算该公司管理合约模式下带来的现金回流金额，棠岸项目余下的公寓及别墅可售部分2019年可获得38亿元的现金回流。

另外该公司丽江和太仓项目预计2020及2021年初阶段完工，其中丽江项目总建筑面积35万平方米，扣去旅游业相关的为16.6万平方米，太仓项目总建筑面积128万平方米，扣去旅游相关为56万平方米。