大幅度扭亏为盈，复星旅文的价值观察

【编者按】实际上，复星旅文除了棠岸项目提前收回现金流外，其他项目创收机制都非常稳健，度假服务及解决方案业务跟随者度假村业务增长，平均增长率在8%左右，亚特兰蒂斯项目预计在2019年稳健增长，棠岸项目管理合约收益也将有一定的贡献，余下的棠岸项目带来的创收预计不低于2018年。

三、低估值值得投资者关注

最后，我们该如何给复星旅文估值呢？如果净利润增长持续性得到印证，那么目前的市值就要重估了。我们从整体的EBITDA指标EV/EBITDA为价值倍数，通过EV=企业市值+净负债进行估值。

2018年该公司的度假村EBITDA贡献9.87亿元，同比增长12.8%，旅游目的地运营业务EBITDA贡献1.34亿元，2017年亏损为1.22亿元，上述两项稳健增长业务贡献EBITDA为11.21亿元。若不考虑棠岸项目出售带来的EBITDA贡献，通过上述两项业务的EBITDA进行估值：

由于上述两项业务创收的稳健性，度假村EBITDA的2019年及2020年值采取历史增长法，即2018年的增长率作为计算，根据复星旅文方面预计，旅游目的地运营项目的EBITDA在2019年预计在4.5-5亿元之间，2020年采取同向变动法。

至于净负债方面，目前该公司仍有多个项目在建，2019年假设新增20亿丽江太仓的银行贷款，而2019年Q4项目开始预售，预售款在18-24月内收迄，加上原项目稳健的现金回流，预计净负债水平差距不会太大，因此采取不变数据。

上述列表了EBITDA两种估值方式，亚太上市公司的酒店及度假村的公司价值倍数大都在14-16倍，均值为13倍，以13倍计算，2019年及2020年对应的市值将为172.5亿元和199亿元，若目前的估值不合理，以目前的市值算，2019年及2020年价值倍数将打至12.44倍和11倍，低于行业水平。

实际上，上面的估值数据只是复星旅文稳健业务下的估值，非常保守，而该公司采用管理合约模式，地产销售部分带来的货值也为其估值带来一定的加分项。未来两年，棠岸、丽江及太仓项目约可获得约130亿元货值，若采用10%折现，目前现值是107亿元，平均每年折合现值53.7亿元。

若2019年的估值加上地产部分货值现值均值53.7亿元，按照价值倍数13倍算，市值应为226.2亿元，较目前市值有38%的涨幅空间，按照目前的市值算，价值倍数应为9倍，较行业水平（13倍）有44.4%的涨幅空间。

综上看来，鉴于目前复星旅文的估值水平，公司非常值得关注。